Bezahlbares Wohnen: Interview mit Eckhard Hassebrock

Günstige Wohnungen sind in Bad Nauheim Mangelware. Deswegen habe ich mich mit Eckhard Hassebrock getroffen. Wir unterhielten uns vor allem über bezahlbares Wohnen und die Rolle der der Wirtschafts- und Infrastrukturbank Hessen, der WIBank. Eckhard Hassebrock ist Mitglied der Geschäftsleitung der rechtlich unselbstständigen Anstalt in der Landesbank Hessen-Thüringen. Mit einem Fragenkatalog setzten wir uns am 25. Januar 2017 bei einem Café im Teichhaus in Bad Nauheim zusammen.

Die WIBank fördert mit ihren Programmen Privatpersonen, gewerbliche Wirtschaft und Freiberufler sowie für Kommunen und Landkreise. Ein Teil der WIBank fokussiert sich auf sozial geförderten Wohnungsbau. Damit unterstützt sie diejenigen Immobilienbesitzer, die für Menschen bauen, die sich am Markt nicht angemessen mit Mietraum versorgen können. Kurz gesagt: Sie hilft durch ihre Förderung Personen mit geringem oder mittlerem Einkommen.

Die WIBank förderte 2016 1.376 sozialgebundene Wohnprojekte, 2015 waren dies 1.588.

Eckhard Hassebrock stellte fest: „Das sind viel zu Wenige für den Bedarf. Der Ausblick ist jedoch positiv“ Besonders im Rhein-Main-Gebiet bestehe hessenweit der größte Mangel an Wohnraum. Bad Nauheim befindet sich an der Grenze und ist auch von den hohen Mieten des Ballungsraums betroffen.

Energiestandarts treiben Kaltmiete in die Höhe, aber verhindern hohe Nebenkosten

Ich bin der Meinung, dass wir in Bad Nauheim für Geringverdiener auch Wohnungen mit einer Kaltmiete in Höhe von etwa sieben Euro pro Quadratmeter benötigen. (Mehr dazu in meinem anderen Blogpost.) Trotzdem ist auch bei diesen geförderten Bauvorhaben eine Kaltmiete von nur sieben Euro pro Quadratmeter ein ambitioniertes Ziel. „Das dürfte knapp werden. Insbesondere wenn man energetische Standards einhalten will“, bemerkt Hassebrock. Gerade bei wenig Investition im energetischen Bereich entsteht das Problem der „zweiten Miete“ und Energiekosten werden fast so hoch wie die Kaltmiete. Von den hohen Mietpreisen sind deswegen auch Personen mittleren Einkommens betroffen. Um einen Richtwert zu haben, staffelt die WIBank das Einkommen so:

Geringes Einkommen (entspricht ca. dem Brutto-Einkommen) Mittleres Einkommen (entspricht ca. dem Brutto-Einkommen)
1 Person 23.000 € 27.300 €
2 Personen 34.000 € 41.900 €
Je weitere Person 7.600 € 9.000 €
Je zusätzliches Kind 930 € 930 €

Hassebrock merkt an: „Leider ist das nicht regional gestaffelt.“ Gerade Personen aus dem Rhein-Main-Gebiet haben letztendlich einen anderen Reallohn als die im Vogelsberg. Das Schwierige dabei ist es, eine Grenze zu ziehen. So hat die WIBank beispielsweise eine Richtlinie für den Mietwohnungsbau bei mittlerem Einkommen. Diese trifft Bad Nauheim jedoch zunächst nicht. Eckhard Hassebrock reflektiert: „Die Förderung soll sich auf den „Kernballungsraum“ konzentrieren. Die Gebietsabgrenzung wurde aus der Regionalplanung übernommen. Auch dem zuständigen Ministerium ist bewusst, dass diese Abgrenzung gerade in den Randbereichen Schwächen aufweisen kann. Daher solle die Kommune bei dem zuständigen Ministerium einen Antrag auf Einzelgenehmigung stellen.“

Hoffnung für Bad Nauheim: Mietwohnungsbau bei mittlerem Einkommen doch möglich?

Gerade diese Antwort bietet Hoffnung für unsere Stadt. Doch sozialer Wohnungsbau bringt Vorurteile mit sich – auch wenn es niemand zugibt, zum Beispiel dieses zweischneidige Schwert: Reinigungskräfte sind zwar in den Kliniken gern gesehen, aber ihr Einkommen reicht für eine Wohnung in Bad Nauheim nicht aus.

Bevor ein neuer sozialer Wohnraum geschaffen wird, muss bei neuen Bauprojekten im sozialen Wohnungsbau auch der Bedarf nachgewiesen werden. Das geschieht mittels einer Nachfrageüberprüfung. Die Verwaltung belegt diese mit entsprechenden Daten. Zum Vorgehen erklärt Eckhard Hassebrock: „Das zuständige Ministerium erhebt bei den Kommunen die Anzahl der sozialwohnungssuchenden Haushalte. Üblicherweise wird dies durch ausgegebene Wohnberechtigungsscheine und konkrete Nachfragen von Bürgern bei den kommunalen Ämtern konkretisiert; im Einzelfall kann die Kommune auch bei lokalen Wohnungsunternehmen nachfragen.“ Letztendlich keine komplexe Sache, doch es gehört mehr dazu: „Selbstverständlich sind darüber hinaus auch umfassende Untersuchungen zu Umfang und Struktur des örtlichen Wohnungsangebots und der Wohnungsnachfrage möglich, die gegebenenfalls in ein kommunales Wohnraumversorgungskonzept Eingang finden würden.“ Letzteres ist jedoch nicht unbedingt notwendig.

Förderung durch das Kommunale Investitionsprogramm (KIP)

Ist diese Hürde genommen, wird die passende Förderung gesucht. Auch mit dem Kommunalem Investitionsprogramm (KIP) kann neuer Wohnraum gefördert werden. Die aktuell Situation beschreibt Eckhard Hassebrock folgendermaßen: „Anmeldungen liegen dem zuständigen Ministerium bzw. der WIBank bereits in großem Umfang vor, circa 130 Millionen Euro. Es sind jedoch noch freie Mittel in Höhe von ungefähr 100 Millionen Euro vorhanden.“ Um jedoch die Förderung zu erhalten, ist die Zusammenarbeit verschiedener Instanzen notwendig: „Die Mittelreservierung für konkrete Projekte kann vom Bauherrn in Abstimmung mit der Kommune über den Landkreis beim Ministerium erfolgen. Erst daran anschließend sind Anträge unter Beifügung umfangreicher Antragsunterlagen bei der WIBank zu stellen.“

Auch Privatpersonen können investieren

Die meisten denken bei solchen Programmen berechtigterweise zuerst an die kommunale Wohnungsbaugesellschaft als Bauherr. Sozialer Wohnungsbau ist nicht auf staatliche Träger beschränkt. Aus diesem Grund werden alle, seien es Genossenschaften, Privatpersonen oder Kommunen weder bevorteilt noch benachteiligt. Wie Eckhard Hassebrock anmerkte, die Förderung sei diskriminierungsfrei: „Es gibt durchaus private Investoren, die das aus sozialem Interesse machen. Problematisch kann es sein, wenn es ausschließlich aus wirtschaftlichen Interessen passiert.“ Wenn es dann um die Betreuung und Bewirtschaftung geht, sind private Investoren meist unerfahren. „Das macht dann auch weder Mietern noch Vermietern Spaß.“

Barrierefreiheit hilft jedem!

Auch bei der Barrierefreiheit geht es um die soziale Verantwortung der Bauherren. Trotzdem stellt Eckhard Hassebrock klar: „Der Soziale Wohnungsbau hat nichts mit Barrierefreiheit zu tun.“ Aber: „Wenn langfristig und nachhaltig gedacht wird, sollte man das machen.“ Eine barrierefreie Wohnung hilft vielen: Eltern mit Kinderwagen, älteren Menschen und anderen. Eckhard Hassebrock informiert: „Barrierefreiheit im Erdgeschoss ist relativ einfach zu erreichen“. In der Praxis sei meist alles barrierefrei, weil die verschiedenen Programme, die zusätzlich genutzt werden, das teilweise sogar vorschreiben.

Zuständig für barrierefreie Förderung sind andere Banken und Projekte, wie die KfW. Für die Antragstellenden stellt der Fördermix auf den ersten Blick ein Problem dar, aber Experten können da jedoch gut weiterhelfen. Am Anfang bedarf es einiger Anstrengung, gerade wenn man es kritisch beäugt: Warum sollte sich jemand anstrengen, wenn er sowieso alle Wohnungen vermieten wird? Die Antwort ist leicht ersichtlich: soziale Verantwortung.

Ein weiteres Problem: Bei Fördermaßnahmen wurde die Bindungsfrist auf fünf Jahre gekürzt. Danach ist eine Wiedervermietung zum aktuellen Normalpreis möglich. Eckhard Hassebrock appelliert aus diesem Grund wieder an soziale Verantwortung der Bauherren. Gleichzeitig geht er auf den stadtplanerischen Aspekt der Durchmischung ein:

„Das Wichtigste ist, dass man keine Ghettos schafft.“

Stadtteile brauchen eine angemessene Durchmischung, keine Segregation. Oft gibt es Vorurteile – auch bei Entscheidungsträgern in der Politik. Solche Schwierigkeiten sollten jedoch in Gesprächen geklärt werden. Als Beispiel nennt Eckhard Hassebrock sozial benachteiligte Kinder, die in Grundschulen auf andere Kinder treffen. „Von der dadurch geförderten Integration und Toleranz können alle lernen“, sagt er.

Pro und Kontra: Bestrafung der Fehlbelegung

Auf der einen Seite steht der große Bedarf, auf der anderen Seite die Fehlbelegung. Einige Zeit gab es dafür keine Möglichkeit der Abschöpfung des Vorteils, aber 2016 wurde die Fehlbelegungsabgabe wieder eingeführt. „Das Gesetz umfasst grundsätzlich ganz Hessen.“ Unter dem Aspekt der Gerechtigkeit eine gute Sache, doch das löst das Kernproblem dahinter nicht und könnte für Bad Nauheim schnell zu einem administrativen Monster werden. Eckhard Hassebrock fährt fort: „Eine Ausnahme von der Erhebungspflicht ist von den Kommunen zu beantragen. Ohne Antrag wurden generell lediglich Kommunen mit besonders niedrigem Mietniveau von der Erhebungspflicht befreit.“

Neu bauen ist ein guter Ansatz, aber wir müssen auch andere Lösungen finden

Wir sollten nicht vergessen, dass es neben dem Neubau von Wohnungen auch andere Möglichkeiten gibt. Es geht generell darum, die Mieten niedriger zu halten. Es stellt sich die Frage: Wie kann man auch bezahlbaren Wohnraum für Personen mit einem Einkommen in Höhe von 1500 Euro bis 1700 Euro monatlich regeln? Hier greifen die staatlichen Wohnraumförderungen zunächst nicht. Derzeit gibt es in Bad Nauheim unsanierten Altbau der Wohnungsbau Gesellschaft, aber da fällt wieder eine „zweite Miete“ an. Eckhard Hassebrock schlägt für Bad Nauheim vor, dass beispielsweise, wenn Wohnungen frei werden, gehandelt werden solle. Zudem können bestehende Wohnungen eine Lösung bieten. Beispielsweise durch Sanierung kann Gleichwertiges zu einem Neubau geschaffen werden. Das ist jedoch eine Entscheidung im Einzelfall. Das bedarf auch viel Diplomatie und für den Anfang gibt Eckhard Hassebrock den Tipp: „Lotet eine Kompromissmöglichkeit aus.“ Denn auch ein kleiner Schritt ist ein Schritt in die richtige Richtung.

Alte Gebäude sanieren lohnt sich

Die so genannte mittelbare Belegung ist eine bewährte Möglichkeit, neu gebauten Wohnraum zu günstigen Kontidionen zur Verfügung zu stellen, skizziert Hassebrock. Hierbei werden bestehende Wohnungen, die aus der Sozialbindung laufen, oder noch nie sozial geförderte Wohnung waren, sozial neu gebunden. Das berechtigt zur Beantragung von Fördermittlen, die zur Erstellung von ungebundenem Wohnraum an anderer Stelle verwendet werden können. Diese neuen Wohnungen sind dann nicht sozial gebunden, können aber aufgrund der geringeren Kapitalkosten günstiger am Markt angeboten werden, als ungefördert erstellter Wohnraum. Dieser Wohnraum ist dann vor allem für die Menschen interessant, die etwas mehr verdienen als die Fördergrenze – jedoch zu wenig, um sich eine marktübliche Miete leisten zu können. Diese Rechnung geht für den Immobilienbesitzer finanziell auf, wenn der sozial zu bindende Altbau bereits abgeschrieben, aber noch in gutem baulichen Zustand ist. So kann man die heute teuren Neubaukosten teilweise durch Förderungen quersubventionieren.

Bunte Stadtviertel durch mittelbare Belegung

Die mittelbare Belegung bietet noch einen weiteren Vorteil. Man kann einzelne Wohneinheiten sozial binden. Es müssen nicht ganze Häuser oder zusammenhängende Sraßenzüge sein. Verfügt z.B. die kommunale Wohnungsbaugesellschaft über einen größeren Bestand an Wohnungen, sollte die Sozialbindung über verschiedene Gebäude und Stadtteile gestreut werden. Hierdurch kommt es zu der gewünschten Durchmischung der Millieus und die oben angesprochene Segregation wird vermieden. Außerdem wird durch den Sickereffekt erreicht, dass sozial gebundene Wohnungen nur an Berechtigte neu vergeben werden. Das entlastet dann die Nachfrage auf dem regulären Mietmarkt. Hier steigen die Chancen derer, die eine Wohnung suchen.

Aus dem Gespräch mit Eckhard Hassebrock konnte ich viel mitnehmen. Am Ende sagte er: „Als erstes braucht man den politischen Willen. Es ist viel Arbeit und kann langwierig werden – vor allem, wenn Vorwände ausgeschaltet werden müssen.“

Wir können bezahlbares Wohnen in Bad Nauheim mit neuen Bauprojekten und bestehenden Wohnungen Wirklichkeit werden lassen. Mit mir als Bürgermeister werden wir das auch! Denn Bad Nauheim muss für alle Menschen attraktiv bleiben – unabhängig vom Geldbeutel!

Vielen Dank Eckhard Hassebrock!